Une SCPI est créée pour réaliser un investissement immobilier par l’intermédiaire de parts du capital social. Les parts d’une SCPI sont des instruments financiers, dont la valeur minimale est fixée à 150 €. Cette valorisation est réalisée par un expert en évaluation.

Les revenus générés par les loyers perçus sont ensuite reversés aux associés. L’avantage pour les associés est qu’ils ne sont pas concernés par la gestion de l’immeuble. Il peut s’agir d’immeubles à usage commercial (bureaux, commerces, hôtels ou résidences hôtelières…). On parle alors de SCPI d’entreprise. Mais il existe aussi des SCPI d’habitation qui investissent dans des logements.

La création de la SCPI est opérée par une société de gestion. Elle constitue la société et vend les parts auprès d’investisseurs institutionnels (banques, assurance par exemple) et / ou de l’épargne public via la Bourse. C’est également la SCPI qui gère et administre les immeubles, les signatures des baux (bail commercial, bail locatif).

La responsabilité des associés d’une SCPI ne peut être mise en cause que si la société elle-même n’a pas respecté ses engagements. Chaque associé est responsable dans la limite de sa participation au capital, avec un maximum de deux fois cette part.

Si une SCPI est cotée en Bourse, fait appel à l’épargne public et appartient à la catégorie de organismes de placement collectifs (OPC), la constitution est soumise aux mêmes règles de publicité légale que les sociétés commerciales. Sans la parution d’une annonce légale, elle n’aura pas d’existence juridique. Cette SCPI devra obtenir l’agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF) et la garantie bancaire devra être approuvée par l’Autorité des marchés financiers (AMF),

La première étape est donc celle de la constitution de la société pour et par ses fondateurs (ou promoteurs). Une fois la personne morale immatriculée, les parts de la SCPI peuvent être proposées via à une offre au public de ses titres auprès des investisseurs.

Pour garantir la stabilité de la société et la sécurité des associés investisseurs, les conditions pour créer une SCPI sont plus exigeantes que celles d’une simple SARL ou SAS. La loi a posé les règles suivantes :

• capital social minimum de 760 000€, composé de parts d’une valeur minimale de 150 euros,
• obligatoirement être gérée par une société de gestion.

Par ailleurs, pour que la SCPI puisse réellement être opérationnelle, des formalités particulières sont obligatoires. Par rapport à celles d’une simple société civile immobilière (SCI), après la rédaction et la signature des statuts, les associés de la SCI doivent effectuer les démarches suivantes :

• réalisation des formalités de publicité et immatriculation au RCS ;
• agrément de la société de gestion par l’AMF.

Pour que la SCPI puisse proposer ses parts à une ou plusieurs offres au public, elle doit avoir :

• libéré intégralement son capital social ;
• nommé un expert immobilier en assemblée générale, sur proposition de la société de gestion acceptée par l’AMF ;
• obtenu une garantie financière, acceptée par l’AMF ;
• rédigé une note d’information visée par l’AMF.