Forme juridique de la SCI

Le fonctionnement d’une SCI repose sur ses statuts juridiques. C’est une société civile. La SCI permet aux associés de définir librement le contenu des statuts. Le mode de décision, de nomination du ou des gérants ou l’agrément des associés peut être très spécifique au projet. 

La SCI peut être déclinée en plusieurs formes pour son utilisation par des particuliers ou des professionnels. Le Code civil propose les formes suivantes :

• SCI de gestion pour acheter, louer et gérer un ou plusieurs biens immobiliers ;
• SCI d’attribution pour l’acquisition, puis son fractionnement entre les associés qui en ont la propriété ainsi que la jouissance ;
• SCI construction-vente (SCCV) pour un projet de promotion immobilière avec construction d’un immeuble destiné à être vendu ;
• SCI familiale pour gérer et préparer la transmission d’un bien immobilier.

Des statuts adaptés à chaque cas

Pour être valables, les statuts de la SCI doivent contenir les informations suivantes :

• Dénomination sociale,
• Définition de son objet social,
• Durée de la société (99 ans maximum),
• Adresse du siège social,
• Montant du capital social et sa composition (détail des apports par nature…),
• Mode de prise des décisions en assemblée générale (majorité, quorum),
• Nom du ou des gérants, si nommé(s) dans les statuts.

D’autres clauses peuvent être ajoutées en fonction des besoins des associés. Certaines peuvent être définies pour que l’agrément des associés ne soit pas soumis à la règle de tous les associés.

Les statuts serviront également à la rédaction de l’annonce légale indispensable à l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Les principes de la SCI

Société civile par définition, la SCI ne peut pas contenir d’activité commerciale dans son objet social. Ce principe ne concerne pas la SCCV, qui en revanche doit être dissoute dès que l’objet social (fin de la commercialisation de l’immeuble) est rempli.

Le capital social est librement défini par les associés, sans minimum légal. Il doit être réparti en parts sociales de valeur égale et peut être variable.

La SCI peut être gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non. Une personne morale peut être nommée gérant. La nomination d’un gérant peut se faire dans les statuts ou dans un acte séparé. Des clauses particulières peuvent concerner le gérant : modalités de désignation et révocation, durée du mandat, pouvoirs de décision, rémunération éventuelle…

Formalités de création et immatriculation d’une SCI

Afin que la SCI soit dotée d’une personnalité morale, plusieurs démarches et formalités juridiques sont nécessaires :

• Rédaction des statuts ;
• Réunion du capital social ;
• Insertion sur interentreprises.com/annonces-légales ;
• Formulaire M0 rempli et signé.

L’annonce légale contient au minimum les informations suivantes qui doivent figurer dans les statuts de la SCI :

• la raison sociale ou la dénomination sociale suivie, voire son sigle ;
• la forme juridique et le statut légal particulier auquel elle est soumise ;
• le capital social, avec des mentions particulières si le capital est variable ;
• l’adresse du siège social ;
• l’objet social qui doit être indiqué sommairement ;
• la durée de la société ;
• le montant des apports en numéraire, et en nature, avec leur description et leur évaluation ;
• l’identité du gérant et des personnes ayant le pouvoir général d’engager la société envers les tiers ;
• le greffe du tribunal où la société sera immatriculée.