C’est le respect de cet objet social spécifique défini dans les statuts qui permet à la société civile immobilière de construction vente (SCICV ou SCCV) d’être assujettie, par dérogation, à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (CGI, art. 239 ter). Appartenant à la catégorie des sociétés civiles, la SCCV relève donc du droit commun du Code civil, avec en complément, le Code de la construction et de l’habitation.

Une société pour un ou plusieurs immeubles à vendre

La première condition d’application du régime particulier dont bénéficie la SCCV est que la société ait pour objet la construction d’un ou plusieurs immeubles. Le Code civil ne pose pas de conditions particulières en ce qui concerne la destination de l’immeuble : il peut s’agir d’habitation, de commerce, ou de bâtiment à usage industriel. Une SCCV peut réaliser plusieurs programmes en même temps ou successivement, à savoir par tranches. En revanche, une SCICV ne peut pas être prévue pour plusieurs projets à différentes dates. A l’issue de la commercialisation, les associés doivent dissoudre et liquider définitivement la SCICV.

La vente des immeubles est obligatoire. Le code spécifie bien que « Les immeubles construits par elles ne peuvent être attribués, en tout ou en partie, en jouissance ou en propriété, aux associés, en contrepartie de leurs apports, ceci à peine de nullité de l’attribution. » (article 1er de la Loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 relative à diverses opérations de construction).

Les caractéristiques de la SCICV

Deux associés (personne physique ou morale) suffisent pour créer une SCICV. Ils sont responsables indéfiniment des dettes sociales proportionnellement à leur part dans le capital social.

La SCICV ou SCCV ne nécessite aucun capital minimum. Ce dernier pourra ne pas être libéré en totalité lors de la constitution. Il peut être fixe ou variable.

Les apports sont possibles en espèces, en nature ou en industrie.

La société est assujettie au régime des sociétés de personnes.

De même, la société peut être administrée par une ou plusieurs personnes, associées ou non.

Les formalités de création sont assez simples. Les statuts sont rédigés librement (acte sous seing privé ou acte notarié). 

Pour créer une SCI construction vente, les formalités suivantes doivent être effectuées :

• La rédaction des statuts de la SCCV ;
• La réalisation des apports ;
• La nomination du gérant ;
• La publication d’un avis de constitution sur interentreprises/annonces-legales ;
• Compléter un formulaire de constitution M0 ;
• Compléter et déposer un dossier de demande d’immatriculation au Centre de formalités des entreprises (CFE) du greffe du Tribunal de Commerce du lieu du siège social de la SCI construction vente.